¿En qué momento la política porteña tendrá la misma determinación para invertir allí como hizo con el norte? ¿Por qué no alcanzan los incentivos actuales? El caso de éxito de Parque Patricios.
La desigualdad entre el norte y el sur de Buenos Aires es tan grande que hasta se expresa en años de vida. Un habitante de Palermo puede vivir hasta siete años más que uno de Villa Lugano, según un informe del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) que analizó las diferencias en el acceso a la atención médica, las oportunidades laborales y las condiciones habitacionales de cada entorno urbano.
Esta disparidad viene de larga data, pero con cada década que pasa la brecha parece ensancharse. Primero fue la huida de las clases altas tras la epidemia de fiebre amarilla, que consolidó un núcleo rico en Recoleta, Palermo y Belgrano mientras la zona sur quedaba asociada a actividades industriales y portuarias. Más tarde, la mayor precariedad habitacional del sur comenzó a expresarse en los conventillos, la ocupación del borde del Riachuelo y la construcción de monoblocks estilo FONAVI, como los del Conjunto General Savio o el Barrio Piedrabuena.
El panorama se agravó aún más cuando, en las últimas décadas, el norte de la Ciudad recibió buena parte de la inversión urbana estructural (como la renovación de Puerto Madero, los viaductos de los ramales Mitre y San Martín o el Paseo del Bajo). De manera esperable, el boom inmobiliario de la capital de los últimos años ignoró casi por completo a todo lo que estuviera al sur de Avenida Rivadavia.
Más cerca en el tiempo, se presentaron diferentes planes para “revivir” el sur de la ciudad por medio de beneficios fiscales y cambios de normativa, pero no han tenido mucho éxito. ¿Por qué, entonces, no se logra desarrollar el sur?
Que propuso el gobierno porteño
El Código Urbanístico de 2018, sancionado durante el gobierno de Horacio Rodríguez Larreta, creó la Capacidad Constructiva Adicional (CCA), una herramienta que le otorgó mayor constructividad (“metros adicionales”) a los desarrolladores a cambio del pago de un canon. ¿Dónde? Especialmente en corredores principales o zonas consolidadas de edificios en altura, en los que se permitió el enrase, es decir, «alinear» la altura máxima permitida con la del edificio o torre más alta de esa misma manzana.
Pero el desarrollo inmobiliario en Buenos Aires continuó dándose en el corredor norte. Buena parte de los nuevos metros aprobados se concentraron en Palermo, Belgrano, Núñez, Colegiales, Saavedra, Villa Urquiza, Villa Ortúzar y Villa Crespo. El sur, mientras tanto, siguió prácticamente inmóvil.
Por eso, y con el objetivo de “fomentar el equilibrio urbano a través de la revitalización de áreas”, el nuevo Código de 2024 –ya bajo la gestión de Jorge Macri– modificó el rol de la CCA para centrarse en ciertos polígonos del sur. Técnicamente, les permite a las constructoras “generar” metros cuadrados en barrios del sur como Lugano, Pompeya, Constitución, Barracas, La Boca y Villa Olímpica y “transferirlos” a zonas de alto valor. Así lo explicó, para este mismo newsletter, el exsecretario de Desarrollo Urbano, Álvaro García Resta: “Si un desarrollador tiene interés en hacer un proyecto en la zona norte porque cree que la mayor capacidad constructiva puede ser un valor para su proyecto, puede construir esa cantidad de metros en el sur para que se le permita hacer esos metros en el norte. Si hace 2.000 m² en el sur, puede hacer 2.000 m² en el norte y compensa su inversión, sabiendo que en el proyecto del sur tal vez pierda o salga hecho pero con el del norte recupera. Y de esa manera se genera más stock de oferta en el sur”.
Un año más tarde, aún no hay expedientes iniciados.
¿Por qué fracasó?
“A primera vista, la lógica parece razonable: compensar el riesgo comercial con capacidad constructiva. Pero en la práctica, el mecanismo actual es incapaz de alterar la geografía del desarrollo, principalmente porque no responde a cómo funciona realmente el mercado porteño”, dice Federico Akerman, director de Terres, una plataforma especializada en intermediación de terrenos para desarrollo inmobiliario. “El sector está compuesto mayoritariamente por desarrolladores PyME, que necesitan velocidad de rotación y previsibilidad. Casi ninguno construye simultáneamente arriba y abajo de la Avenida Rivadavia. Y menos aún tienen proyectos en el norte (alta demanda) que puedan ‘aplicar’ metros adicionales obtenidos en el sur (baja demanda)”, explica.
Desde Alianza Urbana, un grupo de desarrolladores pequeños y medianos, coinciden con esta mirada. “El Gobierno de la Ciudad sostiene la tesis de que un subsidio cruzado entre privados del norte y del sur permitiría reducir los precios en el sur, incentivando la demanda. Sin embargo, en un país donde la inversión inmobiliaria se financia con ahorro genuino de particulares, la diferencia de precio teórica no compensa la diferencia de riesgo para el inversor local. Ese inversor, que conoce las zonas en las que invierte, observa mejoras constantes y, casualmente, una mayor inversión pública en el norte, por lo que termina considerando más seguras esas áreas para destinar su capital”, dice Santiago Levrio, secretario de Alianza Urbana. Esto explica lo poco atractivo que puede resultar el sur para el desarrollo.
No llegan los ‘fierros’
El último barrio del sur de la ciudad en encarar un proceso de renovación urbana con algún volumen razonable de inversión fue Parque Patricios. Pero, en ese caso, la política pública fue mucho más allá.
Primero, el gobierno porteño inauguró, en 2007, el primer tramo de la línea H del subte, de Once a la estación Caseros, una inversión de 286 millones de dólares. Luego, en 2015, construyó en Parque Patricios la nueva sede del gobierno porteño, que costó otros 250 millones de dólares. Sobre esto, la administración local montó una batería de beneficios para empresas tecnológicas que se instalaran en el barrio que incluye, desde 2009, la exención o diferimiento del pago a los Ingresos Brutos (del cinco al siete por ciento según el tamaño de la empresa), del impuesto a los sellos y del ABL.
Así fue que creció el Distrito Tecnológico de Parque Patricios. De hecho, podría argumentarse que, de todo este paquete, las exenciones impositivas fueron el factor menos gravitante. El Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC) llegó a la misma conclusión y en un paper sobre el caso sostuvo que no queda claro “si la política distrital (de exenciones impositivas) genera algún cambio en las condiciones iniciales del barrio o si está incentivando la radicación de empresas que elegirían localizarse en dicha área de cualquier modo”.
Cuando se cumplieron diez años del Distrito visité el data center de iPlan sobre la calle Los Patos, a 200 metros de la plaza de Parque Patricios, y le pregunté a Pablo Saubidet, presidente de la empresa, por qué decidieron invertir allí. Por entonces, se calculaba que ya trabajaban 13 mil personas en el distrito, consideradas “turistas diurnos” y generadoras de mayor movimiento en la zona.
“Lo cierto es que no nos hubiésemos mudado de no haber estado convencidos de que en el largo plazo se lograrían los objetivos buscados por el gobierno de la Ciudad para la zona”, dijo Saubidet. Para el empresario, la llegada del subte y del Metrobús Sur, la inversión en luminarias y seguridad, y la puesta en valor del parque “generaron cambios radicales en materia de acceso y transporte, seguridad y calidad de vida”.
El desarrollador Juan Ángel Borasi, socio de Grupo EB, dice que Parque Patricios “es un buen ejemplo” de cómo las inversiones van hacia las zonas con “mayor cantidad y calidad de amenities”: parques y plazas, seguridad, iluminación y oferta educativa, incluyendo la universitaria.
Parece ser esto, y no la “transferencia” de metros, lo que alienta y desencadena la inversión privada en los barrios del sur de la ciudad (otro buen ejemplo fue la construcción del Barrio Olímpico en Villa Soldati, pero su historia merecería un correo aparte).
Un área no prioritaria
“Estamos ante un sur de la Ciudad que no tiene un plan integral, ni planificación en materia de infraestructura y de transporte”, dice Claudia Neira, presidenta del bloque de Unión por la Patria en la Legislatura porteña. “Tal es así, que el actual jefe de Gobierno lo definió como el territorio aspiracional del conurbano”.
Neira, que integra la comisión de Planeamiento Urbano, cree que el foco debe estar puesto en las grandes deudas de la agenda urbana (sin ir más lejos, la Legislatura aún no aprobó un Código Ambiental, una obligación constitucional que lleva 25 años de incumplimiento), pero también en las soluciones urgentes que necesitan barrios como Nueva Pompeya, Constitución o la Avenida Avellaneda, en Flores y Floresta.
Estas áreas fueron incluidas (en el caso de Pompeya, ratificadas) como Áreas de Desarrollo Prioritario (ADP) en el nuevo Código Urbanístico. “Sin embargo, a casi un año desde su aprobación, no vemos ningún avance concreto en su implementación”, dice Neira. “Se hizo un diagnóstico y poco más. Y no le pusieron presupuesto a los ADP”.
La mirada oficial
Para conocer la mirada oficial, contacté al Ministerio de Infraestructura de la Ciudad. Ahí me derivaron con la Subsecretaría de Integración y Desarrollo del Sur, creada en enero para integrar las estrategias públicas para el sector. En diálogo con este medio, el subsecretario Marcelo Di Mario enumeró los desarrollos recientes en el sur, como la construcción de tres laboratorios en el Polo Farmacéutico de Villa Soldati (“y otros seis con compromiso para comenzar con los trámites de obra”) y el comienzo de las obras de la cadena de cines Cinemark en Parque Brown Factory, el centro comercial de la Comuna 8. “También estamos en vías de concesionar el estadio Mary Terán de Weiss (o sea, el Parque Roca) para competir con el venue del Movistar Arena y traer al sur algunos de los eventos que se hacen ahí”, explicó.
En cuanto al tema de la vivienda, Di Mario dice que se trabajó junto al Banco Ciudad para generar una línea a tasa subsidiada, tanto para el desarrollador como para el comprador, y agilizado los trámites que las empresas deben hacer ante el Gobierno porteño, además del “gran estímulo” que –sostiene– generó la Capacidad Constructiva Adicional.
“En noviembre del año pasado subastamos 7 lotes en el sur de la ciudad y vendimos uno solo. Pero en febrero, a partir de los créditos y de haber incorporado la CCA, subastamos 20 lotes y vendimos 18. Entendemos que hemos encontrado un formato de estímulos a partir del cual los desarrolladores han invertido”, dice el funcionario.
Transporte y después
En términos de transporte, las señales son mixtas. Por un lado, sigue adelante la licitación de la línea F que buscará conectar Palermo con Barracas y avanzan a paso lento las obras del loop del premetro, una extensión de un kilómetro de vías –con nuevas paradas– que conectará las dos terminales actuales para conformar un recorrido único. Fierros que sí.
Por el otro, y casi a contramano, avanza la idea de reemplazar el premetro por trambús (“un colectivo disfrazado de tranvía”, como admitieron en la Secretaría de Transporte de Jorge Macri). “Al principio van a andar juntos, pero después, como (el trambús) va a ser más eficiente, más seguro, más cómodo, es probable que el premetro se reemplace”, me dijo Di Mario.
Río de Janeiro, mientras tanto, acaba de aprobar el reemplazo de los corredores del Metrobús por tranvías. Una apuesta más sensata, ya que, como prueban infinidad de estudios, los modos guiados ofrecen mayor capacidad de transporte y un costo por usuario más bajo que los autobuses o colectivos, además de un viaje con menos vibraciones y aceleraciones más controladas. Es decir, una mejor experiencia para el pasajero.
Si avanzar significa hacerse mejores preguntas, este breve recorrido demuestra que la gran cuestión no es por qué el sur no despega, sino cuándo la Ciudad decidirá invertir allí con la misma determinación con la que transformó el norte. Acaso allí esté la clave para empezar a cerrar una brecha urbana que hoy ya se mide en años de vida.
Cenital
